六安市人民政府关于印发六安市科学技术奖励办法的通知

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广东省广州市人民政府


广州市人民政府令第16号


　　《广州市住宅小区竣工综合验收管理办法》已经１９９８年１１月９日市政府常务会议讨论通过，现予发布，自颁布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　林树森
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九八年十二月二十三日

　　　　　　　　　 广州市住宅小区竣工综合验收管理办法



　　第一条　为加强本市住宅小区竣工综合验收管理，规范住宅小区配套设施建设，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《广东省房地产开发经营条例》，结合本市的实际情况，制定本办法。


　　第二条　本市市辖区范围内用地面积２万平方米以上或建筑面积５万平方米以上的，以住宅为主的单体建筑和建筑群体（以下简称住宅小区）的竣工综合验收，适用本办法。


　　第三条　本办法所称的竣工综合验收，是指建设行政主管部门依据法律、法规、规章和有关技术规范以及有关部门批准的规划、设计和建设方案，对住宅小区等房地产开发项目完成的各项建设指标和各专业验收情况进行统一的整体检验的过程。


　　第四条　广州市建设委员会（以下简称市建委）是本市市辖区住宅小区竣工综合验收的主管管理，负责组织实施住宅小区竣工综合验收的评定工作。
　　各区建设局负责组织实施辖区内住宅小区竣工综合验收的具体工作。
　　规划、市政、园林、环卫、供电、电信、邮政、公用事业、公安、消防、文化、教育、体育等管理部门应当根据住宅小区规划、设计的要求配合竣工综合验收，并做好前期的各项专业和单体工程验收工作。


　　第五条　申请住宅小区竣工综合验收，其建设工程应先通过以下验收：
　　（一）建设工程已经规划部门验收。
　　（二）建设工程已经质量安全监督部门验收。
　　（三）小区道路、排水设施、路牌等，经市政管理部门验收。
　　（四）园林绿化工程经绿化管理部门验收。
　　（五）环境卫生设施经环境卫生管理部门验收。
　　（六）人防、供电、供水、供气、邮政、电信、路灯、文化、教育、体育、安全防范、消防等设施经有关专业管理部门验收。


　　第六条　申请住宅小区竣工综合验收应具备以下条件：
　　（一）除经批准停建、缓建的项目外，所有建设项目按批准的住宅小区规划和有关专业管理要求、设计规范全部建成，并由专业管理部门验收合格。
　　（二）住宅小区内道路名称、标志和建筑物的门牌、编号设置符合规范要求，并经专业管理部门批准。
　　（三）配套建设的市政、公用、文教、体育、卫生等设施符合移交管理和使用的要求。
　　（四）住宅小区内没有违章建筑和应拆除的临时建筑物、构筑物。
　　（五）所有的施工机具、建筑余泥、剩余构件全部拆除清运完毕。
　　（六）建设期间临时设置的架空电缆、电线，地面裸露的管线等已拆除或埋入地下。
　　（七）住宅小区内各项建设项目的竣工图纸、资料齐全。
　　（八）开发住宅小区的被拆迁户，已全部按拆迁安置方案落实。
　　（九）住宅小区内的物业已按物业管理的有关规定委托有资质的物业管理单位进行管理。


　　第七条　住宅小区竣工综合验收实行登记制度。开发建设单位应在申报住宅小区第一栋房屋建设正式项目计划的同时，到市建委办理住宅小区竣工综合验收登记并签订《房地产开发建设项目竣工验收责任书》。


　　第八条　住宅小区竣工综合验收，开发建设单位须提交以下资料：
　　（一）住宅小区的用地、规划、建设文件。
　　（二）建设工程的设计、竣工图纸。
　　（三）建设工程各项验收合格证明。
　　（四）公共建筑配套、市政公用设施、园林绿化、环境卫生专项验收表。
　　（五）住宅小区物业管理委托合同、物业清单和房屋业主汇总表。


　　第九条　住宅小区竣工综合验收可申请分期验收。分期验收的，应由规划部门具体划分分期开发的规模、区域，合理配套市政公用设施。
　　住宅小区分期竣工综合验收的时间，在办理住宅小区竣工综合验收登记时，应在《房地产开发建设项目竣工验收责任书》中列明。


　　第十条　申请分期验收的住宅小区应当符合下列条件：
　　（一）验收范围内的建设项目均已办理单项竣工验收手续，临时建筑物、构筑物和工地余泥已全部清理完毕。
　　（二）验收范围内的建设项目已具备供水、供气、供电、通邮条件，道路和排水、排污等管道畅通且落实了维护人员和措施。
　　（三）验收范围内配套建设的各项公用和生活服务设施能交付正常使用。
　　（四）验收范围内的绿化工程已全部实施且落实了养护人员和措施。


　　第十一条　住宅小区竣工综合验收按下列程序办理：
　　（一）开发建设单位向所在区建设局提出竣工综合验收申请报告，并提出本办法第八条规定的资料。
　　（二）区建设局收齐开发建设单位提交的验收资料后发出竣工综合验收通知书，并在３０日内组织规划、市政园林绿化、环境卫生等管理部门进行竣工综合验收，填写验收报告。
　　（三）市建委应自接到区建设局的验收报告后１５日内组织相关管理部门进行评定。
　　（四）评定合格的，由市建委发给《广州市房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。


　　第十二条　开发建设单位在领取《广州市房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》前，应当将验收资料装订成册，一式两份，移交给区建设局备案。


　　第十三条　经竣工综合验收合格的住宅小区，开发建设单位在领取《广州市房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》之日起３０日内，向住宅小区所在区建设局办理移交市政公用设施管理手续。已办理移交管理手续的，开发建设单位不再承担小区内的住宅、市政、公用设施的维修、管理费用，但属保修期内的维修费用除外。


　　第十四条　住宅小区竣工综合验收或分期验收不合格的，不得交付使用。开发建设单位必须按规定的期限进行整改，并承担住宅小区的维护和管理责任。逾期不整改又不承担维护和管理责任的，由区建设局代为实施，其费用在住宅小区开发建设单位的房地产开发综合保证金专户中抵扣。


　　第十五条　违反本办法有下列行为之一的，由市建委予以处罚：
　　（一）违反第七条规定，不按时办理住宅小区验收登记的，责令其限期改正，予以警告，逾期仍不改正的，可不予审批其有关的开发项目计划。
　　（二）违反第十三条规定，不办理住宅小区物业移交管理手续的，责令其限期改正，并处以５０００元以上２００００元以下的罚款。
　　（三）违反第十四条规定不进行整治或承担住宅小区的维护和管理责任的，降低其资质等级，并处１００００元以上３００００元以下罚款。


　　第十六条　开发建设单位违反本办法，将未经验收的房屋交付使用的，由市建委责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由市建委组织有关部门和单位进行验收，并对开发建设单位处以１０万元罚款，造成购买人经济损失情节严重的，除处以２０万元以上３０万元以下的罚款外，还应当依法承担赔偿责任。


　　第十七条　开发建设单位违反本办法将竣工验收不合格的房屋交付使用的，由市建委责令其停止使用并限期返修，并按交付使用的房屋总造价处以２％以上的罚款；给购买人造成损失的，还应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。


　　第十八条　违反本办法，涉及城市规划、市政园林、环卫、供水、供电、电信等行政管理的，由相关行政管理部门依法予以处理。


　　第十九条　县级市的住宅小区竣工综合验收，可参照本办法制定实施办法。


　　第二十条　本办法实施前已交付使用，但尚未办理住宅小区竣工综合验收的，开发建设单位应当在本办法公布之日起六个月内到市建委申报验收手续。


　　第二十一条　本办法自公布之日起施行。本市过去有关住宅小区竣工综合验收的规定与本办法有抵触的，以本办法为准。

　　公司是以营利为目的的企业法人，由公司的成员和财产构成。公司的运营需要遵守一定规则，主要是公司自身订立的公司章程，以及以《公司法》为代表的法律法规。两种规则相比，法律法规具有较强的强制性和普遍性，而公司章程则更加灵活并符合公司的特殊性，二者的冲突有时不可避免。比如在实务中，公司以章程改变公司法规定的股东会和董事会职权的情况经常发生，改变的主要内容通常是将公司法上明确规定的应当由股东会行使的职权转而授予董事会行使。这种更改是否因违反法律强制性规定而无效？或者说公司章程改变公司法规定的股东会和董事会的职权的边界为何？这需要分别从公司章程本身的性质，以及公司法对股东会和董事会职权规定的性质为出发点，进行分类分析。

　　一、公司章程的性质

　　关于公司章程的性质问题，各国的立法和学说都不尽相同，主要分为“自治法规说”和“契约说”。

　　（一）自治法规说

　　日本、韩国的公司立法认为公司章程是公司内部的自治法规，自治法说认为，公司章程是公司发起人根据法律赋予的“自治立法权”所制定的公司内部的“自治法”。[1]该说认为，公司章程虽具有契约或合同的作用, 但是, 二者是不能相互等同的, 公司章程并非完全意义上的合同。具体来说有四个区别: 首先两者的效力范围不同; 其次两者的制定与修改程序不同; 第三两者生效时间不同; 第四两者作用不同。[2]该说的体现是章程一经订立，不仅参与制定章程的股东有约束力，而且可以约束以后加入公司的股东及高级管理人员，这就与具有相对性的契约是截然不同的。公司章程自治法说注意了公司章程与契约的区别，强调在当事人自主意思的基础上，国家对公司章程有一定的规范约束，但是指出但是自治法说也有缺陷。首先，法规是“享有立法权的国家机构制定的具有普遍约束力的行为规范的总称，而用以归纳章程的性质似有不妥。”[3]；其次，章程的效力范围是也不能约束广大公众，而用“法规”不能准确表明公司章程的效力范围。因此公司章程自治法说也受到了一些学者的否定。

　　（二）公司与股东之间的契约

　　英美法系则把章程视为公司与股东之间的契约。契约说认为，公司章程是股东之间在平等协商基础上就设立和运行公司的权利和义务达成的文件，是股东自由意志的体现。 “公司章程是公司与其成员之间的一种协议，也是公司成员与成员之间的一种协议。’[4]契约说体现了制定章程过程中，股东的自由意志，体现了公司法的司法苏醒，但仍有缺陷无法自圆。第一，契约与公司章程的效力范围不同，章程包含了对未来公司的约束，公司章程不但对参与制定章程的股东或发起人有约束力，对公司未来的股东也具有约束力，而根据合同的相对性原理，合同效力只及于签约各方当事人。第二，从内容上来说，公司章程有一些必须规定的内容即绝对必要记载事项，还有一些必须遵守的强制性规范，这与契约的意思自治原则是相悖的。第三，从程序上来说，公司章程有更严格的制定与修改程序、特殊的表现形式与生效条件。第四，由于公司董事、经理不是公司章程制定的当事人，根据契约法原理，公司章程就不能约束董事和经理，这不利于保护小股东和债权人的利益。

　　（三）小结：公司组织活动的基本规则

　　可以看出，学界对公司章程性质的认识有较大分歧，从理论上来讲，笔者倾向于自治法说，但在国家长期控制经济，市场刚刚开放数十年的中国来说，强调章程的自治性有着重要的意义，这一点必须要着重强调。而且，无论其性质如何，公司章程是规范公司的组织和活动的基本规则，是股东和发起人就公司的重要事务所做的规范性和长期性安排。章程作为公司的自治规范，应由公司依法自行制定。无论是将公司章程理解为公司社团的自治法规, 还是股东与发起人就公司重要事务所做的规范性和长期性协议安排, 公司章程都体现出当事人之间较强的合意性, 其属于私法自治的范畴当无疑义。[5]

　　二、公司法对于股东会职权规定的性质

　　公司法对股东权利的规定，从权利的性质上来说可分为固有权和非固有权，从规定的性质上来看，传统将其分为强制性规定和任意性规定。对于这几个概念的辨析对于本文的探讨有着关键的意义。

　　（一）固有权和非固有权

　　固有权又称不可剥夺权, 是公司法赋予股东的、不得以公司章程或者股东( 大)会决议予以剥夺或者限制的权利。非固有权又称可剥夺权, 是指以公司章程或股东( 大)会决议可剥夺或者限制的权利。共益权多属于固有权, 自益权多属于非固有权。 [6]通常, 共益权和特别股东权均属固有权。法律允许由公司章程或股东大会决议加以限制或剥夺的股东权为非固有权, 自益权中的一部分便为非固有权。过去常常认为，限制股东固有权的章程条款无效, 限制股东非固有权的章程条款有效。该种理论将从权利着手区分章程自治边界，有一定的意义, 但是具有如下缺陷: 首先,共益权与固有权、自益权与非固有权并非严格对应关系, 比如股利分配请求权、异议股份收买请求权、解散公司诉权皆属自益权, 然而若由章程加以限制或剥夺, 显属不当, 表决权虽为共益权, 但是公司可以不按出资或股份比例行使。其次, 它没有回答某种权利归为固有权或非固有权的法理依据或者说正当性何在。再次, 任何权利皆具有处分性, 固有权标准无法清晰说明股东自身是否可以放弃其享有的固有权。最后, 它忽略了章程订立过程中股东的自由意志，未能说明股东同意和公司章程规定的关系。

　　（二）任意性规范和和强制性规范之辩

　　过去，学者们曾对《公司法》究竟是强行法还是任意法进行过激烈的探讨，但是随着市场经济的深入，现在的通说认为公司法是一部兼具强制性规范和任意性规范的私法。依可否由当事人的意思变更或拒绝适用为标准, 可以将公司法规范分为任意性规范和和强制性规范。前者“ 仅为补充或解释当事人之意思, 得由当事人之意思自由变更或拒绝适用” ( 后者为“ 凡法律规定之内容, 不许当事人之意思变更适用者” 。[7]我国公司法第5条明文规定公司从事经营活动, 必须遵守法律、行政法规,民法通则第58条规定违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。因此, 公司章程必须遵守公司法的强制性规定,否则章程内容无效。[8]

　　这就引发了一个问题：公司法关于股东会和董事会职权规定的性质究竟如何?如幕公司法关于股东会和董事会职权的规定为强制性规定的话，自无以章程改变公司法规定的可能；反之，如果上述规定为任意性规定的话，则可以章程改变公司法规定的股东会和董事会的职权。

　　美国学者M v爱森伯格认为公司是人和财产的结合。他将公司法的规则分为结构性规则、分配性规则和信义性规则。结构性规则是指有关决策权在公司机关的配置、行使决策权的条件以对公司控制权配置的规则；分配性规则是关于对股东资产进行分配的规则；信义性规则是指调整经理和控制股东义务的规则。在此基础上，爱森伯格将上述规则与公司类型结合起来，对于公司法的性质做进一步的探讨。他认为，在闭锁公司(即通常所说的有限责任公司)中股东人数较少，应允许股东自己决定其自治规则，所以，除了信义性规则为强制性规则外，公司法的其他规别多为任意性规则。而在股份有限公司中，股东人数过多，无法在制定公司章程时讨价还价，此时应由法律时其内部事务进行较详细的安排，所以．此时信义性规则和结构性规则都应属于强制性规则。[9]

　　我国也有学者将公司法的规则分为普通规则和基本规则两大类。前者指有关公司的组织、权力分配和运作及公司资产和利润分配等具体制度的规则, 后者指涉及有关公司内部关系( 主要包括管理层和公司股东、大股东和小股东之间的关系) 的基本性质的规则[10]

　　（四）小结：原则性的结论

　　如前所述，不宜对公司法全部规定做简单的强制性规定或者任意性规定的划分。公司作为商事主体，必然要和社会上其他主体发生商业往来，会涉厦其他主体的利益。因而，公司法为保护社会利益必然会规定一些强制性的条文规范。就股东会和董事会的职权而言，应当属于公司治理方面的内容，公司法对这部分内容的规定，应在不同公司类型的前提下研究公司法的性质，在有限责任公司中，应更强调自治性，所以只把亟须保护的公司内部关系的规则(基本规则)视为强制性规则．而将普通规则视为任意性规则，当然也不排除个别情形的例外。股份有限公司的情况则有所不同，由于股东和经理人员之间必然的利益冲突，所以除了普通规则中有关利润分配的规则为任意性规则外，普通规则中的权利分配规则和基本规则都应是强制性的。买践中也常常可以见到通过有限公司通过章程扩张公司董事会权限．以使公司的决策更加富有效率。

　　三、超出一般性的例外情况

　　前面的论述之所以说是“一般情况下”，是因为，它是建立在这样一个逻辑前提下，章程是经过公司全体股东的协商通过的，体现了全体股东意志的统一。

　　（一）公司章程只体现大股东意志

　　但是，不能忽视的一点是，随着股份有限公司，尤其是上市，公司的大量增加．公司的股东数量日益增多，相当一部分股东，尤其是中小股东对于公司章程的制定和修改是没有发言权的。在这种情况下，公司章程往往只体现大股东的意志和利益，而这部分人又往往具有公司董事的第二重身份，此时，公司章程对于股东会和董事会职权的修改常常会损害到公司中小股东的利益。在这种情况下，就不应当允许公司章程对股东会和董事会的职权进行修改。

　　（二）章程修改的职权具体分析