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住宅建设用地使用权期满后续期问题

王冠华


【法律咨询话题】

前日，接一位张姓的先生来电进行法律咨询，称其所住小区还有5年住宅建设用地使用权将期满届至，对住宅建设用地使用权期满后是有偿续期还是无偿续期目前国家法律和政策上有没有明确规定；如果是有偿续期，要交多少钱？怎么个办法？

【王律师答复】

首先，对于住宅建设用地使用权期满后续期问题，目前法律法规等相关规范在处理上规定不一，需要有权机关予以明确的法律解释。

关于住宅建设用地使用权期限问题，最早做出规定是1990年5月19日颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件》（国务院令第55号，以下简称《条例》），其中第12条规定了居住用地的法定最高年限为70年；该《条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”依此条规定，住宅建设用地使用权到期后的法律后果是：不仅住宅建设用地使用权消失，而且业主房屋所有权都将由国家无偿取得。笔者认为，《条例》第40条由于过分着重于维护土地所有人的利益，与侧重保护用益物权人利益的各国通例不合，亦有侵犯业主房屋所有权的私权之嫌，自出台后，一直受到了来自各方的质疑和诟病，其合理性值得商榷。

《条例》第41条规定，“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”1994通过、2007年修正的《城市房地产管理法》第22条规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”2007年3月16日颁布的《物权法》第149条第1款规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”综合《条例》、《城市房地产管理法》、《物权法》来看，住宅建设用地使用权期满后续期问题经历了由申请续期至自动续期这样一个立法过程，根据法律适用规则，就现阶段而言，应遵循《物权法》“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”之规定，但是，如何续期，是否为无偿续期，或者按《城市房地产管理法》的规定“应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”，《物权法》并无相应的具体规范。

从目前有关媒体的报道来看，社会公众普遍要求对于住宅建设用地使用权无偿续期。但是从现行土地管理法律法规、法理基础以及法律实践来看，住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期。需要指出的是，根据《立法法》规定，住宅建设用地使用权期满后如何自动续期、是否有偿续期的问题，其解释权限属于立法机关即全国人大常委会。

其次，住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期的法理基础。

从法理角度看，住宅建设用地使用权续期本质上属于取得新的建设用地使用权，根据《城市房地产管理法》第3条，“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”，因而应该遵循国有土地有偿使用原则实行有偿续期；从法律性质上看，由于我国住宅建设用地所有权属于国家，住宅建设用地使用权在法律性质上类似于地上权。所谓地上权，是指土地使用人通过租金形式取得利用他人土地来建房或种植的权利。由于地上权人与土地所有权人缔结地上权契约时有关于地租的约定，住宅建设用地使用权人缴纳土地有偿使用费当然也顺理成章；从维护社会公平的角度，住宅建设用地使用权有偿续期亦是防止土地资源占用不均的必要措施和手段。

最后，住宅建设用地使用权有偿续期可借鉴目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法。

对于住宅建设用地使用权有偿续期的缴费标准问题，目前主要有三种观点：一是主张按续期时同类地块政府制定的基准地价缴纳；二是主张按续期时同类地块的基准地价下浮一定比例缴纳；三是主张按续期时同类地块的市场价格缴纳。

笔者以为，确定有偿续期的缴费标准，既不能设定过高以致土地使用权人负担过重，影响社会稳定；又不宜设定过低以致形同虚设，损害国家利益以及社会公共利益。鉴于住宅建设用地使用权续期往往属于“居住有其房”的情形，基于住房保障的需要，宜参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法；在具体申请续期时，应视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别，以增强政策的可操作性。

第一，参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定确定补缴标准。上述相关参考规定主要有：

⑴1999年7月20日《关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》（财综字[1999]113号）第2条第1款规定，“已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定。”

⑵2003年8月14日国务院机关事务管理局 中共中央直属机关事务管理局《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》（国管房改[2003]165号）第9条规定，“上市出售的已购公房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1%补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。”

此外，我国各省、自治区、直辖市根据上述通知精神和本地实际情况也制定了一些实施细则或规定，在缴纳标准上有所扩充，如2001年1月7日《山东省已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配理的若干规定》（鲁财综字［2000］10号）第2条规定，已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。根据国土资源部的规定，应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款，具体可采取以下两种计算方法：其一：购房者应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款=上市房屋所在区域基准地价( 元/平方米)×上市交易房屋面积(平方米)×建筑层数修正系数×土地使用年限系数×10%，其二：对于房屋座落地段基准地价尚未确定的，各市地可根据本地具体情况暂按出售房价款1%-3%的比例计算确定；2004年3月22日河南省财政厅、河南省国土资源厅《关于已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金缴纳标准问题的通知》（豫财综[2004] 24号）第1条规定“已购公有住房和经济适用住房首次上市交易，土地出让金缴纳比例为当年基准地价的5%，不再缴纳所得收益”。

基于上述，住宅建设用地使用权期限届满后续期时，国家可以规定按照房屋坐落位置的标定地价的一定比例收缴土地出让金，也可以按照原购买的房屋价格的一定比例收缴土地出让金；在缴纳比例标准上，要与经济发展水平和社会大众承受能力相适应。这种做法一方面就能够被社会大众所接受，不为社会大众造成过大的经济负担，另一方面，也可与现行补缴土地出让金的相关政策相协调。

第二，要统一住宅建设用地使用权续期的期限，以确保同一宗地出让的土地使用权保持相同的期限。

第三，在业主申请续期时，要视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别，以使续期政策具有可操作性。笔者以为，对于自住房，在住宅建设用地使用权期满后，暂时可不规定其房主申请续期的积极作为义务；但当住宅转让、抵押或出租时，就宜规定房主补缴建设用地使用权出让金后，方准许其办理相应的登记手续。当然，对于期满后主动补缴建设用地使用权出让金申请续期的，应持积极鼓励的政策。

王冠华，北京市博金律师事务所
13810112545



河南省人大常委会


河南省爱国卫生条例
河南省人大常委会


（1996年9月21日河南省第八届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过 1996年10月1日起施行）^

目 录

第一章 总 则
第二章 职 责
第三章 管 理
第四章 监 督
第五章 罚 则
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为保障人民健康，提高社会卫生水平，促进社会主义物质文明和精神文明建设，根据国家有关法律、法规，结合我省实际，制定本条例。
第二条 爱国卫生工作是增强社会卫生意识，消除危害健康因素，改善环境和生活质量，除害防病，提高全民卫生素质和健康水平的社会性卫生活动。
参加爱国卫生活动是每个公民应尽的义务。
第三条 爱国卫生工作实行政府组织、分级负责、部门协调、全民参与、科学治理、社会监督的方针。
第四条 各级人民政府应当加强对爱国卫生工作的领导，把爱国卫生工作纳入国民经济和社会发展的总体规划，按照国家和本省的有关规定，制定本地区的爱国卫生发展规划。
第五条 各级爱国卫生运动委员会在本级人民政府领导下，统一负责、统筹协调本行政区域内的爱国卫生工作。
县级以上爱国卫生运动委员会办公室是本级爱国卫生运动委员会的办事机构，应当配备专职人员，负责日常工作。办公室的设置，由本级人民政府确定。
第六条 乡（镇）人民政府、街道办事处的爱国卫生组织，负责本辖区的爱国卫生工作。
机关、团体、部队、企业事业等单位设立的爱国卫生组织，在本地区爱国卫生运动委员会的指导下，负责本单位的爱国卫生工作。
第七条 对在开展爱国卫生活动、科研和管理工作中成绩显著的单位和个人，由各级人民政府或者爱国卫生运动委员会给予表彰和奖励。
第八条 本省行政区域内的单位和个人，均应遵守本条例。

第二章 职 责
第九条 县级以上爱国卫生运动委员会的主要职责是：
（一）组织有关爱国卫生工作法律、法规、规章和政策的实施与监督；
（二）规划、部署、协调和指导本行政区域内的爱国卫生工作；
（三）组织开展全民健康教育活动；
（四）动员全社会参加爱国卫生活动，开展创建卫生城镇、卫生单位活动，推动农村改水、改厕、环境卫生治理与除害防病工作；
（五）制定爱国卫生工作有关标准和检查办法，组织开展检查活动；
（六）开展爱国卫生工作的交流、合作和有关科学研究；
（七）承办其他爱国卫生工作。
第十条 县级以上爱国卫生运动委员会在同级人民政府领导下，由有关部门组成，实行目标管理和部门分工负责制。有关部门必须按照爱国卫生运动委员会部门职责分工，负责做好本部门承担的爱国卫生工作。
第十一条 各级人民政府的计划、财政等部门应当把城乡除害防病、健康教育、卫生基本建设（包括农村改水、改厕）等爱国卫生工作所需经费，按规定纳入当地国民经济和社会发展计划，分期实施。
第十二条 各级人民政府的卫生、文化、教育、新闻出版、广播电视等部门应当采取多种形式，开展社会健康教育，普及卫生科学知识，提高全民卫生和保健意识。
中小学校应当按照有关规定开设健康教育课，幼儿园应当对幼儿进行卫生常识教育。

第三章 管 理
第十三条 全省实行下列爱国卫生制度：
（一）每年的四月份开展爱国卫生月活动；
（二）城镇单位实行门前清扫保洁、绿化美化、卫生秩序“三包”制度和门内卫生制度。
第十四条 县级以上人民政府应当开展创建卫生城市、卫生县城活动，按照有关标准，健全、落实各项卫生管理制度，提高城市、县城卫生水平。
乡（镇）人民政府、村民委员会应当开展以普及卫生知识、改善饮用水卫生条件、修建卫生厕所、整治环境和除害防病为重点的卫生乡（镇）、卫生村建设活动。
第十五条 单位和个人应当按照国家和省规定的标准，搞好室内卫生和规定范围内的室外环境卫生。
公民应当自觉维护公共卫生，在城市市区内禁止在非指定地点倾倒垃圾、粪便、焚烧树叶、丢弃废物；禁止乱贴乱画；禁止随地吐痰、便溺。
第十六条 加强吸烟危害健康的宣传教育。城市市区公共场所和公共交通工具内，可专设吸烟地点，除专设吸烟地点外禁止吸烟。禁止吸烟的具体管理办法，由城市人民政府制定。
禁止中小学生吸烟。
禁止吸烟场所应当设有明显的禁止吸烟标志。
第十七条 城市市区内严格限制养犬。限制养犬的具体管理办法由省人民政府另行规定。
城市市区禁止饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪等家禽家畜。科研、教学、生产等单位和市区农业户需要饲养的，须经有关部门批准。
第十八条 乡（镇）人民政府、街道办事处和居民委员会、村民委员会应当定期组织所属辖区内的单位和居民进行消灭老鼠、苍蝇、蚊子、蟑螂等病媒生物及其孳生地的活动，使病媒生物的密度控制在国家规定的标准之内。
第十九条 生产、销售、使用灭鼠药物和杀灭病媒生物药品的管理办法，按照本省有关规定执行。

第四章 监 督
第二十条 爱国卫生工作实行专业监督与群众监督、舆论监督相结合的社会监督制度。
县以上爱国卫生运动委员会通过监督检查活动，督促各地、各部门开展爱国卫生工作。
爱国卫生运动委员会各组成部门按职责分工，负责本部门承担的爱国卫生工作的检查监督。
各单位应当自觉接受和配合爱国卫生运动委员会监督检查。
第二十一条 县以上爱国卫生运动委员会设爱国卫生监督员，爱国卫生监督员由同级人民政府聘任。
乡（镇）人民政府、街道办事处和居民委员会、村民委员会及有关单位设爱国卫生检查员，协助爱国卫生监督员进行工作。
第二十二条 任何单位和个人有权制止或者向爱国卫生运动委员会举报违反本条例的行为。

第五章 罚 则
第二十三条 曾被授予爱国卫生荣誉称号的单位和个人，有下列情形之一的，由授予荣誉称号的机关或者上一级机关取消其爱国卫生荣誉称号：
（一）弄虚作假取得爱国卫生荣誉称号的；
（二）卫生质量下降已不符合爱国卫生荣誉称号标准的。
第二十四条 对违反本条例的行为，按照法律、法规和政府规章的规定，由其规定的行政执法部门依法进行处罚；规定的行政执法部门未依法处理的，县级以上爱国卫生运动委员会有权督促该部门依法处理。
第二十五条 拒绝、阻碍爱国卫生执法人员执行公务或者打击报复举报人员，构成违反治安管理行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条 爱国卫生执法人员滥用职权、徇私舞弊的，由县级以上爱国卫生运动委员会给予批评教育或取消监督检查员资格；情节严重的，可建议其所在单位给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可按《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》申请复议或者提起诉讼。当事人逾期不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

第六章 附 则
第二十八条 本条例自1996年10月1日起施行。



1996年9月21日