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国家开发银行


国家开发银行关于印发《国家开发银行贷款项目调整概算增加贷款评审确认的暂行办法》的通知

1995年5月25日，国家开发银行

各厅、局、直属单位、开发投资公司：
现将《国家开发银行贷款调整概算增加贷款评审确认的暂行办法》印发给你们，请遵照执行。执行中发现的问题请及时向综合计划局反映，以便进一步修改完善。

附件：国家开发银行贷款项目调整概算增加贷款评审确认的暂行办法
为加强国家开发银行贷款项目的管理，做好超概算项目追加贷款的再评审工作，落实建设项目资金，促进在建项目早日建成投产，根据国家开发银行的职责，依照行内有关建设项目贷款条件评审要求，对超概算拟申请增加开行贷款的项目需进行重新评审确认。为此，特制定本办法。
一、项目超概算确认及贷款评审的有关原则
1．对项目超概算追加贷款的审查确认应按照国家有关规定，本着实事求是、节约投资、从严掌握、不留缺口、保生产性设施，控制非生产性设施的原则进行。
2．凡属开行成立后经评审承诺贷款的基建及技改新项目，建设工期在三年之内的，对由于调概申请增加开行贷款的项目原则上不予受理；建设工期在三年以上的，如出现超概算情况，可在第三年由项目单位提出申请。建设工期超过六年的，如出现超概算需增加开行贷款的项目，可以第二次提出申请。
对已列入1994年开行资金配置计划，并已结转到1995年，但未经开行评审的在建老项目的调概增贷评审确认工作，亦依照上述原则进行。通过评审，确认开行贷款种类、额度和贷款期限。
3．项目单位报送的有关超概算资料应实事求是反映和分析超概算原因，资料不全的应予补齐后再受理。
4．凡擅自扩大建设内容、提高设施标准和改变我行评审确认的其它设计内容的项目，超概算部分应由项目单位自行负责。
5．对由于管理不善，制度不健全或其他方面不合理的摊派等造成的概算增加，由项目单位自行负责。
6．对确因生产工艺需要，需增加或扩大生产性建设内容的项目或采用新技术、新工艺能够降低能耗、提高效益、保护环境、节约资源的设计变更，要按国家有关规定，先办审批手续并经我行确认，后安排建设的程序进行，其所需投资应尽量在原批概算中调剂解决，解决不了的，在调概时一并解决。
7．因超概算需增加的开行贷款，应主要解决未完工程中因投资品价格上涨超过原评审预测水平、非人力因素可以抗拒以及汇率变化（非利用外资项目技术、设备引进等）所造成的资金缺口。开行增加贷款比例，一般不高于原概算中所占比例。
8．项目调概要根据国家有关文件由投资方联合审定，由有审批权单位按规定审批。凡涉及增加开发银行贷款的，我行要独立地对调概内容（包括已完工程和未完工程）进行审查，同时对超概算中需我行增加贷款部分，按行内有关程序及本办法予以评审确认。确认的同时，应监督其它资金的落实。对具备条件的项目，我行的调概增贷评审确认工作可与项目的调概审查工作同时进行，其调概批文应经我行会签。凡未与我行协商或调概批文未经我行会签确认的项目，我行将不予承诺增加贷款资金。
9．从1994年4月起，凡属我行承贷的项目，国家计委、国家经贸委在批复的项目可行性研究报告中已明确项目投资如有超出，由地方和企业自行解决的，我行原则上不再在原承诺贷款的基础上予以承诺增加贷款。
二、适用范围
10．本办法适用于我行各信贷局（含开投公司）对口覆盖的行业申请借用国家开发银行各类贷款的基本建设和技术改造续建项目（含开投公司参股控股的合资项目）。
三、运作程序
11．因超概算需要增加开行贷款的，项目单位应将调整概算的有关资料和申请增加开行贷款的报告一式三份分别报送开行综合计划局（一份）和相关信贷局（二份）
12．申请新增开行贷款项目的再评审，由相关信贷局依据开行《建设项目贷款条件评审要则》进行。
13．对超概算项目的再评审，可适当简化评审内容。主要对项目调整概算的原因和内容进行分析审查，同时审核原概算中各方资金到位及完成、剩余工作（工程）量、调整后的总概算及超概算部分资金筹措渠道和方式。分析测算项目调整概算后的经济效益、还款能力、还款期的变化和风险。
14．拟调概并申请增加开行贷款超过原承诺贷款额10％（含10％）的基建大中型项目和技改限上项目的重新评审工作，按照《建设项目贷款条件评审要则》的要求进行，增加贷款部分资金配置意见经综合计划局会签后，由相关信贷局对项目做出再评审报告，提交贷委会审议。审议通过的项目，由相关信贷局根据贷委会纪要办理追加贷款承诺函，会签综合计划局后报行领导签发。有会签调概批文的，与追加贷款承诺函一同办理。
本办法实施之前，已经有关部门及地方批复调概的项目，仍须由我行对调概内容及增加贷款进行重新评审确认。
15．拟调概并申请增加开行贷款未超过原承诺贷款额10％的基建大中型项目和技改限上项目以及其它所有基建小型项目和技改限下项目的再评审工作，由有关信贷局在审核项目单位报送的有关调概资料及报告的基础上，根据项目建设进度，充分调查核实工程情况及超概算内容，提出增加安排开行贷款意见（贷款种类、数额和期限），连同增加贷款资金承诺函送综合计划局，综合计划局根据资金的可能进行平衡审核会签后，报请行领导审批，并以此作为资金安排的依据。
经批复的增加贷款资金承诺函由相关信贷局通知项目单位，同时抄送项目概算审批有关部门、委托代理行总行、省（自治区、直辖市）计（经）委、委托代理行省分行及委托代理行经办行。
16．本办法中原承诺贷款比例的含义：基建大中型项目以国家计委批准的可研报告或原投资公司批准的初步设计概算（含调整概算）为据；技改限上项目以国家经贸委批准的可研报告或有权部门批准的初步设计概算（含调整概算）为据。基建小型项目和技改限下项目以原投资公司或地方省计（经）委（含其他有权单位）在原投资公司有承诺的基础上批准的初步设计概算（含调整概算）为据。其中经营基金、银行贷款（主要为建贷）等中央投资即视为原承诺贷款额的比例基准数。中央投资中扣除1993年底以前已安排的部分外，剩余部分即转由开行安排。
17．本办法所指调整项目概算系调整项目总投资的概念，即包括项目静态投资和项目动态投资以及项目铺底流动资金。
18．本办法由国家开发银行综合计划局负责解释。


　　【摘要】 善意取得制度是非依法律行为引起物权变动的重要类型。自《物权法》明确规定善意取得制度（第106条、第107条）以来，实践中相关案例频频出现，不乏一些复杂疑难案例。针对实践中一起冒名出售房屋案，《判解研究》（2009年第2辑）特邀多位著名法学家和青年学者，就《物权法》视野下不动产的善意取得若干问题进行深入讨论，涉及到善意取得的诸多具体理论和实践问题。现将这些讨论陆续登出，以供参考和交流。本篇为杨立新教授的《论不动产善意取得及适用条件》。

　　　

　　【正文】　　

　　[案情回顾] 一起冒名出售房屋案

　　2006年5月，某市居民张焕购买了该市东方家园小区的一套住宅，面积200平方米。2007年5月，张焕在某报纸上刊登了出售其东方家园房屋的信息，一位自称刘金龙的男士根据该信息提供的方式联系张焕，商谈购房事宜。在第三次见面和洽谈期间，刘金龙将事先准备好的假房产证与张焕出示的真房产证做了“调包”。随后，刘金龙提出要先期租用一个月，张焕未与刘金龙签订租赁合同便把钥匙交给刘金龙。2007年7月15日，拟买受人李大庆根据张焕发布的信息中的地址和看房时间，直接到东方家园了解房屋状况。刘金龙自称张焕，与李大庆就购房事宜进行了磋商。双方初步约定，以11000元/每平米的价格交易该房屋，并约定于同年7月23日一起到房屋登记管理部门办理过户手续。一旦房管部门审查无误，李大庆便立即付款。

　　7月23日，刘金龙携其妻子前往房屋登记管理部门，冒充张焕夫妇与李大庆共同现场办理房屋移转登记手续。刘金龙出示了其与李焕调包的真实的房产证。登记机关经审核认为，确实为真实的房产证，但在刘金龙出示伪造的张焕的身份证（名字为张焕、照片为刘金龙，高仿真）以后，尽管该身份证与登记部门存档的张焕的身份证复印件明显不符，且刘金龙冒充张焕的签字也与存档资料中张焕的签字不符，但登记部门对此均未审核。登记机关认为过户手续齐全，随即办理了过户登记。李大庆于次日按照刘金龙提供的银行账号汇付了220万元房款。

　　3天以后，李大庆欲了解张焕是否已经收到房款，便按照刘金龙提供的电话联系，但手机已经关机，无法联系。其再次来到东方花园，只遇到张焕之子张平。张平告知李大庆，其父张焕已经出差，并且告知了张焕联系电话。房间内挂了一张张焕夫妇的结婚照片，李大庆并未因此产生怀疑，事后也未与张焕电话联系。10天后，李大庆前往东方家园，与张焕商量房屋交接事宜，但发现此前与其交易的“张焕”是骗子。张焕认为，李大庆上当受骗应当自担后果，而拒绝交付房屋。第二天，房屋管理部门通知李大庆领取房屋登记证书（证书上记载的变更登记日期为7月31日），李大庆领取登记证的当天下午，再次持证要求张焕交付房屋。双方为此发生争议，张焕首先到公安机关报案，但案件始终未能告破，刘金龙下落不明。三个月后，张焕便诉至人民法院，要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记，或者登记部门按照市价赔偿全部房款。

　　[焦点笔谈]

　　《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”这里规定的我国善意取得制度，不仅包括动产，也包括不动产。本文结合上述案例，探讨我国不动产善意取得制度建立的过程，以及适用不动产善意取得的基本规则。

　　一、国外传统民法规定善意取得制度通常不适用于不动产

　　善意取得是民法物权法规定的一项所有权取得的重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。国外传统民法规定善意取得，通常不包括不动产，只适用于动产范围。[1]

　　通常认为，善意取得制度源于日尔曼法的“以手护手”原则，其真实含义是，任何与他人以占有者，除得向相对人请求外，对于第三人不得追回，惟得对相对人请求损害赔偿。[2]这种让与占有，其对象，必然是动产，其取得方法，只能是在动产的商品交易中。只有这样，才能做到“以手护手”，保护动产交易中的动态安全。

　　后世的民事立法遵循这样的原则，把善意取得制度局限在动产的范围内，只承认动产交易适用善意取得制度，不承认不动产的善意取得。在德国，立法完全继承了日尔曼法的传统，确认了最具典型意义的善意取得制度。《德国民法典》第932条规定：“物虽不属于让与人，受让人也得因第929条规定的让与成为所有人，但在其依此规定取得所有权的当时为非善意者，不在此限。”这一条文规定在第三章“所有权”第三节“动产所有权的取得和丧失”中，因而，德国法上的善意取得严格地限于动产范围，不动产不适用善意取得制度。《日本民法》采取同样的立场，第186条规定：“对占有人，推定其以所有的意思，善良、平稳而公然地开始占有动产者，如系善意无过失，则即时取得行使于该动产上的权利。”不动产不得适用善意取得制度。

　　在英美法，原本坚持“没有人可以转让不属于他所有的商品”这一古老法则，任何人都只能出卖自己拥有所有权的商品而不能出卖他人的商品。1952年《美国统一商法典》改变了上述立场，把法律保护的重点转移到了善意买受人的身上，第2403条规定：“购货人取得让货人所具有的或有权转让的一切所有权，但购买部分财产权的购买人只取得他所购买的那部分所有权。具有可撤销的所有权的人有权向按价购货的善意第三人转让所有权。当货物是以买卖交易的形式交付时，购货人有权取得其所有权。”因而，只要购买人是善意无过失，认为出卖人对货物具有完全所有权的人，则不论其货物是从何而来，善意买受人都可以即时取得所有权。在美国法的善意取得中，适用范围明确规定为“货物”，当然是动产，不包括不动产。现行英国法所采取的立场与美国法的立场一致。

　　各国立法对善意取得只适用于动产之所以采取比较一致的立场，是因为土地、房屋等不动产适用登记制度。通过既定的登记公示方法，可以使第三人能够从外观上比较方便地了解不动产物权变动的事实，确定自己的意思表示。由于不动产的物权变动的公示方式是登记，因而在不动产交易中，双方当事人必须依照规定变更所有权登记，因而不存在无所有权人或者无处分权人处分不动产所有权的可能性，也就不存在适用善意取得的必要前提，故各国立法通常规定只有动产交易适用善意取得制度。

　　当然也有少数特例规定不动产善意取得，例如《瑞士民法典》第973条规定：出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。

　　二、我国不动产善意取得制度的演变和定型

　　我国《物权法》打破善意取得限于动产的传统，将善意取得扩展到不动产交易领域，并非自《物权法》开始，而是有一个演变发展的过程，直至《物权法》通过将其正式定型。

　　（一）早前最高人民法院的三个司法解释

　　最早涉及不动产善意取得的司法解释，是最高人民法院 1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见 (修正稿)》第二部分“房屋纠纷问题”第3条。该条规定：“凡是依法准许买卖的房屋，经过正当合法手续确定了房屋买卖关系的，应保护双方的权利，一方不能反悔废除契约。出卖人应按期交出房屋，不得追价或倒回房屋；买主应按期交付价款。”之后，又规定了未全部执行买卖契约而引起的纠纷的处理方法。在此，最高人民法院虽然没有明确说出善意买受人受让未经全体共有人同意而出让的共有房屋应予认定取得房屋所有权的内容，但条文中“经过正当合法手续确定了房屋买卖关系，应保护双方权利”的表述中，就隐含了不动产善意取得的意思。

　　1979年2月2日，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见》“关于财产权益纠纷”的第二节“房屋问题”规定第2条，第一次明确规定：“依法准许买卖的房屋，经过合法手续，确定了买卖关系的，应保护双方的权利。非所有权人非法出卖他人房屋的，应宣布买卖关系无效。房屋为共有，未取得其他共有人同意，擅自出卖房屋，买方又明知故犯的，亦应宣布买卖关系无效；买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理；买卖关系已成立，共有人当时明知而不反对，现在又提出异议的，应视为买卖关系有效。”这一规定与1963年上述司法解释是相承相依的关系。其中明确的是，在共有人擅自出卖共有房屋的买卖关系中，有三条处理规则：（1）买方明知故犯，即受让人为恶意者，买卖无效；（2）其他共有人明知而不反对的，买卖有效；（3）买方不知情的，即受让人善意无过失者，买卖关系的效力，根据实际情况处理。买受人善意无过失，因而认定为有效者，即为不动产交易的善意取得。该条司法解释故意回避善意取得的字眼，采取较为模糊的表述方法，表达了不动产善意取得的内容，是当时的形势所致。

　　1984年8月30日，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》专门规定第六部分“房屋问题”，其中第55条规定：“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。”该条文的基本精神，承继了1979年上述司法解释后一部分内容，除文字表述更为准确以外，其三条处理规则没有原则变化。

　　（二）贯彻执行《民法通则》司法解释的规定

　　《民法通则》实施后，1988年最高人民法院制定了《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》，规定了第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这是我国司法解释第一次正式、明确地确认不动产善意取得制度。

　　研究本条司法解释与前述三条司法解释之间的关系，可以看出我国最高司法机关在不动产善意取得法律适用上的思想演变过程，它从合法房屋买卖应保护双方权利开始，发展到非所有权人出卖他人住房为无效，部分共有人擅自出卖共有房屋买方不知情应依实际情况处理；继而提出了造成房屋买卖关系无效应由过错方负责赔偿的意见；最后，在上述基础上，完整地提出了“部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的意见。从中可以看出，最高人民法院的前三个司法解释为贯彻执行《民法通则》司法解释第89条作了量的积累，为不动产善意取得制度奠定了基础，而贯彻执行《民法通则》司法解释第89条则产生了质的飞跃，明确确立了这一制度。